Hoe een grote buitenlandse woningbelegger Nederland alweer verlaat – en de huurders onzeker achterblijven

Kijk, zegt Ab van Marle, wijzend naar het venster van zijn huurflat op de zevende verdieping. ‘Ik heb plexiglas tegen de ramen moeten zetten. Dat scheelt wel 100 euro stookkosten in de maand.’

Gepensioneerd wijkverpleegkundige en zorgdocent Van Marle (67) woont samen met zijn echtgenote aan de Chopinlaan in Doorwerth. In een lommerrijke hoek van de Gelderse gemeente huren ze er een van de 120 appartementen in drie woontorens. De huisbaas is de Canadese belegger Capreit. Die verhoogde de kale huur voor zijn appartement dit jaar nog van 1.150 naar 1.200 euro.

Het energielabel C dat op de appartementen is geplakt? Laat Van Marle niet lachen. ‘Het tocht hier aan alle kanten, ondanks het dubbele glas uit de jaren zeventig. Er is zo veel achterstallig onderhoud, de buitenkant is zo vies. De beloofde verduurzaming, waar nog niks aan is gebeurd, is helemaal stilgelegd. Ons is mondeling meegedeeld dat alleen nog het hoognodige onderhoud wordt gedaan, in afwachting van de verkoop van de gebouwen.’

Buitenlandse bravoure

In 2016 landt op Schiphol een toestel met de Amerikaan Phillip Burns aan boord. Hij is de man die voor de Canadian Apartment Properties Reit (Capreit) de Nederlandse markt moet bestormen. Het beursgenoteerde bedrijf met bijna 70 duizend woningen in Noord-Amerika wil ook in Europa zijn vleugels uitslaan, te beginnen in Nederland. Toenmalig VVD-minister van Wonen Stef Blok heeft drie jaar eerder buitenlandse beleggers opgeroepen te investeren in de Nederlandse woningmarkt, die door liberalisering van de huurregels uitstekende rendementen zou gaan bieden.

Blok spreekt niet tegen dovemansoren. Onder meer het Zweedse Heimstaden, het Duitse Patrizia en het Amerikaanse Blackstone kopen in Nederland voor honderden miljoenen hele woningblokken op. En dat geldt dus ook voor het Canadese Capreit.

Burns voelt zich thuis in de wereld van de vastgoedbeleggingen, die hij leerde kennen bij zakenbank Goldman Sachs. Tijdens online-investor talks spreekt de jurist met veel overtuiging over zijn groeistrategie en toekomstig rendement. Tegelijkertijd houdt hij zich makkelijk staande op de vastgoedbeurzen. Met zijn jongensachtige bravoure is hij daar een van de jongens van de gestampte pot, zo klinkt het in de wereld van het onroerend goed.

Zijn eerste Nederlandse aankoop is meteen stevig. Eind 2016 koopt hij drie flats in Utrecht, met 465 woningen. Meteen daarna volgen 252 voormalige sociale huurwoningen op Kanaleneiland in dezelfde stad voor 51 miljoen euro. Die worden gekocht van het staatsfonds van Qatar en de Zwitserse zakenbank Credit Suisse.

Zo gaat het snel verder. Tientallen, soms enkele honderden miljoenen euro’s vliegen naar alle hoeken van Nederland. Voor een collectie van 103 appartementen in Cuijk, Enschede en andere plaatsen, bijvoorbeeld. Voor een portefeuille met 526 woningen in onder meer Schiedam en Delft. Voor een verzameling van 500 huizen van Apeldoorn tot Eindhoven. ‘Van harte welkom!’ is de boodschap van de nieuwe eigenaar aan de huurders. ‘Prettige leefomgevingen ontstaan wanneer fantastische bewoners hun perfecte woning vinden. We zijn trots op de langdurige relaties met onze bewoners.’

Slimme verkopers

De verkopers? Dat zijn vaak Nederlandse partijen, gepokt en gemazeld in het vastgoed van de lage landen. Beleggers van pensioengeld en enkele pensioenfondsen zelf kunnen zo heel wat ouder bezit kwijt bij de Canadese nieuwkomer. Dat zijn vaak woningen die wel een opknapbeurt kunnen gebruiken, ook wat betreft verduurzaming.

In 2019 komen zo 160 appartementen in Alphen aan den Rijn in handen van Capreit. De verkoper van de twee reusachtige flats is Vesteda, de Nederlandse marktleider in de particuliere verhuur met zo’n 28 duizend woningen. ‘Vesteda heeft de boel verkocht omdat ze wel in de gaten hadden dat renovatie en verduurzaming hier een probleem zouden worden’, zegt Hans van Remmerswaal, voorzitter van de huurdersvereniging. ‘Er is dringend groot onderhoud nodig. De daken en kozijnen moeten worden vernieuwd. Zet je een kaars voor het raam, dan waait die uit door de tocht. Ook van isolatie is hier nauwelijks sprake. ’

De 70-jarige fiscalist heeft weinig op met zijn nieuwe huisbaas uit Toronto. ‘De huren worden wel elk jaar maximaal verhoogd. We zien mensen vertrekken omdat ze zich de nieuwe huurprijs niet meer kunnen veroorloven, zoals AOW’ers. Met een bescheiden pensioen kun je 25 procent huurverhoging in vijf jaar niet betalen.’

De Woonbond, die opkomt voor de belangen van huurders, herkent het beeld. ‘Maximale huurverhogingen en minimaal onderhoud’, vat woordvoerder Mathijs ten Broeke het klachtenboek over Capreit samen. ‘Dat zien we ook bij andere buitenlandse beleggers. Ze houden zich aan de regels, maar grijpen elke mogelijkheid tot huurverhoging aan. Omdat huurwoningen zo schaars zijn, gaan mensen vaak toch zonder morren akkoord.’

Het voordeel van woningtekort

Burns blijft panden aankopen. De rente is laag. De huizenprijzen blijven stijgen. De huren van zittende huurders kunnen elk jaar met zo’n 5 procent worden verhoogd. Komt er een nieuwe huurder, dan wordt de huur met soms enkele honderden euro’s opgeschroefd naar ‘marktwaarde’.

In augustus 2020 roemt Burns in een videogesprek met een Canadese beleggingsadviseur nog eens het woningtekort in Nederland. ‘Die is zeer in het voordeel van verhurende partijen. Dit zijn de fundamentele karakteristieken die onze business echt ondersteunen. We zijn in staat de groei van de huuropbrengsten te maximaliseren.’

Een maand later tikt hij de flats in Doorwerth op de kop, waar ook oud-wijkverpleegkundige Ab van Marle woont. De aankoopprijs: 20,2 miljoen euro.

In de jaarverslagen van de Canadezen schijnt de zon volop. De Nederlandse huurders weten van niks, maar Capreit schuift zijn Nederlandse woningbezit in de ERES Trust, een aandelenfonds op de beurs van Toronto. De koers stijgt al snel met 20 procent. Capreit blijft hoofdaandeelhouder, maar verzilvert zo al een flink deel van zijn eigen inleg.

De wind begint echter langzaam maar zeker te draaien. Na het laagterecord van 2021 loopt de rente snel op. Het verzet tegen steeds hogere huren in de vrije sector groeit. Het kabinet-Rutte IV begint beleggers de duimschroeven flink aan te draaien. De overdrachtsbelasting voor investeerders gaat omhoog naar 10,4 procent. Gemeenten mogen een opkoopverbod voor beleggers instellen.

Als klap op de vuurpijl kondigt minister Hugo de Jonge voor Wonen ook nog aan een groot deel van de huurwoningen in de vrije sector te willen onderwerpen aan een puntensysteem. Krijgt een woning onvoldoende punten? Dan mag de huisbaas niet meer dan 1.100 euro huur per maand vragen. De Tweede Kamer zal na de verkiezingen van 22 november beslissen over het lot van dit wetsvoorstel.

Het is allemaal bijzonder slecht nieuws voor huisbazen die uit zijn op een toprendement. Daar komt bij dat huurwoningen met een slecht energielabel over vijf jaar niet meer verhuurd mogen worden. Investeren in verduurzaming is dus verplicht.

Plotseling vertrek

Eind maart van dit jaar vertrekt Phillip Burns plotseling bij de vastgoedexploitant. Zit zijn klus er op? Drie maanden later maakt de grote baas van Capreit, Mark Kenney, bekend dat de 6.900 woningen zullen worden verkocht. De waarde van ERES, het beursvehikel waarin de Nederlandse woningen zijn opgeborgen, is dan al gehalveerd ten opzichte van het hoogtepunt van drie jaar eerder.

Als reden voor de verkoop vertelt Kenney in Het Financieele Dagblad dat de gestegen rente een rol speelt bij zijn vertrekbeslissing, maar ook de plannen van De Jonge voor huurbeperking. De opbrengst wil het bedrijf gebruiken voor nieuwbouwprojecten in Canada.

Met de verkoopplannen treedt Capreit in de voetsporen van de Britse investeerder Round Hill Capital. Die kocht ruim 9.500 Nederlandse woningen bij elkaar, met de verzekering dat dit gebeurde voor de lange termijn. In 2019 werd de collectie alweer doorverkocht aan de Zweedse belegger Heimstaden. Deze maand heeft Heimstaden op haar beurt aangekondigd een groot deel van zijn huurwoningen te gaan verkopen, vanwege de gestegen rente, maar óók met een boze verwijzing naar de plannen voor huurregulering.

Minister De Jonge noemt de bezwaren van de vastgoedbazen tegenover de Volkskrant ‘krokodillentranen’. De gestegen rente zit de beleggers volgens hem meer in de weg dan de huurregulering. Buitenlandse woningbeleggers ziet hij nog steeds graag komen, zegt hij. ‘Alle bonafide verhuurders en bouwende beleggers zijn van harte welkom, maar wel met de nodige bescherming van huurders.’

Vastgoedexperts die op basis van anonimiteit spraken met de Volkskrant zijn verbaasd dat Capreit nu al ‘met de staart tussen de benen’ vertrekt uit Nederland. ‘Buitenlandse partijen kwamen de markt op als hongerige beesten’, zegt een van hen. ‘Ze kochten alles wat los en vast zat, geholpen door de lage rente. Hun analyse was wel goed, met het geringe aanbod en de enorme vraag. Maar ze hadden weinig oog voor lokale omstandigheden. Iedereen zag dat er veranderingen op til waren, van huurregulering en erfpacht tot verduurzamingsplicht.’

Een ander moet lachen over de beloften die Capreit deed bij aantreden. ‘Ze hadden de mond vol over investeren voor de lange termijn. Waarom zijn ze dan niet meteen begonnen met verduurzamen? Ze hebben duidelijk een heel ander doel: minimaal investeren en maximaal verdienen.’

‘Roofzuchtige huisbazen’

De waarde van de 6.900 Nederlandse huurwoningen van Capreit is door een taxateur vastgesteld op 1,64 miljard euro; zo’n 238 duizend euro per verhuurde woning. Eind september meldt het internationale vakblad Costar dat er zo’n zeven biedingen zijn binnengekomen. De kopers eisen een megakorting. Hun biedingen liggen ongeveer 400 miljoen euro lager dan de taxatiewaarde. Per woning willen ze nog geen 180 duizend euro betalen.

De naam van een van de bieders slaat in als een bom: het is de Amerikaan Phillip Burns, de directeur die Eres/Capreit nog geen half jaar geleden verliet. Met zijn investeringsbedrijf in Londen wil hij de huizen overnemen, maar alleen voor een ramsjprijs.

In de vastgoedwereld zijn ze wel wat gewend, maar ‘dit is wel heel erg brutaal’, zegt de vastgoedexpert. ‘Je hebt als oud-bestuurder wat uit te leggen als je met zo’n laag bod komt. Investeerders kunnen overwegen hem aan te pakken voor onbehoorlijk bestuur. Al zullen zulke verwijten hem niet veel uitmaken. Dat soort mensen is puur financieel gedreven.’

Armoede

Zal Capreit verlies gaan lijden op zijn Nederlandse avontuur? Hoogleraar vastgoedfinanciering Nils Kok denkt van niet. ‘Veel huizen zijn gekocht in een redelijk gunstige tijd. Hun waarde is nog flink omhooggegaan. Pas in 2021 is de piek van de markt bereikt. Geen zorgen, ook met een flinke korting verdienen ze meer dan genoeg.’

De honderden miljoenen aan opbrengst van de verkoop van de 6.900 Nederlandse woningen gaan naar Canada. Daar ligt Capreit steeds meer onder vuur. ‘Stop agressieve roofzuchtige huisbazen’, schrijft een actiegroep voor minder vermogenden over de grote huurverhogingen in vooral de Canadese steden.

In zijn flat in Doorwerth maakt Ab van Marle zich ondertussen zorgen over de volgende huurverhoging. Iedere maand spreekt hij voor de huur zijn spaargeld al aan, uit de verkoop van zijn vorige woning. ‘Hier aan de Chopinlaan wonen veel mensen die de huur eigenlijk niet meer kunnen betalen. Maar ze hebben geen alternatief. Kopen is onmogelijk. Sociale huur is niet te vinden. Zo is het met veel huurders in de vrije sector. In de woonkosten zit in Nederland een groot deel van de armoede.’

Hij kan niet wachten op een goede nieuwe huisbaas. ‘Gaat een nieuwe eigenaar nu eens goed zorgen voor zijn huurders en voor onderhoud en verduurzaming van deze mooie gebouwen? Ik hoop dat een Nederlands pensioenfonds zijn verantwoordelijkheid wil nemen.’

De Volkskrant heeft zowel Capreit als Phillip Burns gevraagd om medewerking aan dit artikel. Zij hebben niet gereageerd.